בנייה ירוקה היא כיום חלק מדרישות התכנון והרישוי של פרויקטים רבים בישראל. לצד הדרישות הסביבתיות והמקצועיות, יישום התקן מעלה גם שאלות כלכליות הנוגעות לעלויות ההקמה, לבחירת חומרי בנייה ומערכות ולעלויות התפעול העתידיות של המבנה.
אחת הנקודות החשובות בהערכת העלויות היא ההבחנה בין דרישות מחייבות לבין סעיפים המאפשרים בחירה בין פתרונות שונים. הבחנה זו משפיעה על האפשרויות העומדות בפני צוות התכנון ועל היכולת להתאים את הפתרונות לתקציב ולמאפייני הפרויקט.
המועצה הישראלית לבנייה ירוקה פרסמה סקירה שלפיה תוספת ההשקעה בבנייה ירוקה בישראל הוערכה בטווח של 1%–5% מעלות הבנייה, בהתאם לסוג המבנה ולרמת ההסמכה.
במחקר שפורסם בינואר 2013 נבחנו עלויות הבנייה בפועל של שני בנייני מגורים שהוסמכו לפי התקן הישראלי לבנייה ירוקה. המחקר, שערכו חגי קוט וד"ר דוד כ"ץ, השווה את עלויות הרכיבים הירוקים שהוטמעו בבניינים לעלויות המשוערות של בנייני ייחוס קונבנציונליים.
במסגרת המחקר נמצאה תוספת השקעה של 2.1% בבניין אחד ושל 4.1% בבניין השני.
חשוב להדגיש כי הנתונים מתייחסים לפרויקטים שנבחנו בתקופה מסוימת, לפי גרסאות התקן ותנאי השוק שהיו רלוונטיים אז. לכן אין לראות בהם אומדן עדכני או אחיד לכלל הפרויקטים בישראל.
העלות הנוספת בפרויקט מסוים תלויה, בין היתר, בייעוד המבנה, בדרישות החלות עליו, במפרט הבנייה ובפתרונות שנבחרו.
התקן הישראלי לבנייה ירוקה, ת"י 5281, מתייחס למגוון תחומים ובהם אנרגיה, מים, חומרים, בריאות ורווחה, פסולת וניהול אתר הבנייה.
שיטת ההערכה מבוססת על עמידה בתנאי סף ועל צבירת ניקוד בהתאם לקריטריונים המוגדרים בתקן. מעבר לדרישות המחייבות, קיימים סעיפים שבהם ניתן לבחור בין דרכים שונות לצבירת הניקוד הדרוש.
מבחינה כלכלית, המשמעות היא שלא כל פרויקט חייב ליישם בדיוק את אותם פתרונות כדי להגיע לרמת הדירוג הנדרשת.
לדוגמה, בפרויקט שבו חלק מהפתרונות הסביבתיים כבר נכללים במפרט האדריכלי או ההנדסי, ייתכן שניתן יהיה להסתמך עליהם לצורך צבירת ניקוד, בכפוף לעמידה בקריטריונים ולהצגת האסמכתאות הנדרשות.
לעומת זאת, בחירה בסעיפים המחייבים התקנת מערכות נוספות, שינויים במפרט או עבודות מיוחדות עשויה להגדיל את עלויות הביצוע.
לכן, בחינת טבלת הניקוד אינה רק פעולה הנדרשת לצורך הסמכה. היא מאפשרת גם להשוות בין חלופות ולזהות את המשמעות התקציבית של ההחלטות המתקבלות.
כאשר קיימות מספר דרכים לעמוד בדרישה מסוימת, יש לבחון את החלופות בהתאם למאפייני הפרויקט ולא רק לפי מספר הנקודות שהן מעניקות.
השוואה כלכלית עשויה לכלול את עלות החומרים והמערכות, מורכבות הביצוע, דרישות התחזוקה וההשפעה על מערכות אחרות במבנה.
לדוגמה, שיפור הביצועים התרמיים של מעטפת המבנה עשוי להפחית את עומסי החימום והקירור. במקרים מסוימים, להפחתת העומסים יכולה להיות השפעה גם על תכנון מערכות המיזוג ועל צריכת האנרגיה במהלך השימוש במבנה.
עם זאת, הגדלת עובי הבידוד או בחירה בזיגוג בעל ביצועים משופרים כרוכות לעיתים בתוספת עלות. הכדאיות של פתרונות אלה תלויה בתנאי האקלים, בגאומטריית המבנה, בשימושים המתוכננים ובעלויות החומרים והמערכות.
כלים לחישוב ולמידול אנרגטי מאפשרים לבחון את ההשפעה של חלופות תכנון על ביצועי המבנה, ולספק בסיס מקצועי להשוואה ביניהן.
הערכת העלות של פתרון בנייה אינה מסתיימת בהשקעה הראשונית.
מערכות חסכוניות באנרגיה או במים עשויות להיות יקרות יותר לרכישה ולהתקנה, אך להפחית הוצאות תפעול לאורך השנים. מנגד, פתרון בעל עלות התקנה נמוכה עשוי להיות כרוך בצריכת משאבים גבוהה יותר או בעלויות תחזוקה משמעותיות.
בחינה כלכלית לאורך חיי המבנה יכולה לכלול את עלויות ההקמה, צריכת האנרגיה והמים, התחזוקה והחלפת רכיבים לאורך תקופת השימוש.
עם זאת, חשוב להבחין בין החיסכון הצפוי למשתמשים במבנה לבין ההשקעה הנדרשת מהיזם בשלב ההקמה. אלה אינם בהכרח אותם גורמים כלכליים, ולא תמיד החיסכון העתידי מתורגם להחזר ישיר של ההשקעה עבור מי שמממן את הבנייה.
בפרויקטים הנדרשים לעמוד בת"י 5281, טבלת הניקוד מרכזת את הסעיפים שנבחרו לצורך השגת הדירוג הנדרש.
בדיקה מקצועית של הטבלה יכולה לזהות סעיפים המחייבים השקעה נוספת, לבחון אפשרויות חלופיות ולבדוק האם קיימים פתרונות שכבר שולבו בתכנון וניתן להכיר בהם במסגרת התקן.
הבחינה חייבת להתבצע תוך התייחסות לתנאי הסף, לדרישות המחייבות ולקריטריונים הספציפיים של כל סעיף. לא ניתן להחליף באופן חופשי כל דרישה בסעיף אחר, וגם פתרון בעל עלות נמוכה אינו בהכרח מתאים למאפייני הפרויקט.
כמו כן, יש להביא בחשבון את שלב התכנון והביצוע. שינוי פתרון לאחר השלמת תכנון מפורט או במהלך הבנייה עלול לדרוש התאמות נוספות, ולכן גם עלות השינוי עצמו היא חלק מהשיקול הכלכלי.
ליישום בנייה ירוקה עשויה להיות השפעה על עלויות ההקמה של פרויקט, אך היקפה אינו קבוע ואינו נגזר רק מרמת הדירוג הנדרשת.
הערכת העלויות מחייבת בחינה של הדרישות החלות על המבנה, הפתרונות הקיימים בתכנון והחלופות האפשריות לצבירת הניקוד. לצד עלות ההקמה, יש מקום לבחון גם את השפעת הפתרונות על תפקוד המבנה ועל עלויות התפעול לאורך השנים.
בחינה מקצועית וכלכלית של החלופות מאפשרת לקבל החלטות תכנוניות מבוססות יותר, תוך שמירה על עמידה בדרישות התקן.
